不动产信托财产登记试点正快速扩围。近日卓越汇，苏州落地江苏省首单不动产信托登记，成为开展不动产信托财产登记试点的第六个城市。
不过，券商中国记者在调研中了解到，不动产信托财产登记试点进一步深入推进尚有不少难点，包括成本高昂、供需适配等问题，以及在顶层设计、法律配套方面还存在进一步突破空间。
不动产信托登记试点扩围
不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。
不动产在社会资产中占比较高，但此前无法直接作为信托财产登记，导致不动产信托面临权属不清、交易复杂、成本高昂等难题。而不动产信托登记正是破解这一难题的关键。
据了解，苏州首单不动产服务信托的产品运行阶段，委托人将名下房产、房产收益权、现金及保单权益等资产逐步纳入信托体系。
在该案例中，信托产品在中国信托登记有限责任公司完成信托预登记并取得信托登记系统产品编码和信托产品预登记完成通知书后，将委托人名下房产正式过户至苏州信托有限公司名下，作为信托财产的核心不动产标的，同时在不动产权证附记栏清晰标注对应信托产品编号等关键信息，通过“不动产权证注记+中国信登产品登记”的双重模式，实现信托财产权属的清晰界定与双重确权。
苏州是我国试点不动产信托登记的第六城。2024年12月，北京率先发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径。
今年4月，国投泰康信托和外贸信托分别在北京市通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记，实现了行业内“零的突破”。其中，通州区案例为特殊需要信托——70岁的通州区居民田女士将其名下房产置入信托，为其40岁的自闭症患者儿子的终身照护提供了可靠的经济保障。
与传统做法相比，不动产信托登记试点实现了两大突破：一是在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”，明确了该房产是信托财产；二是允许“非交易过户”方式完成产权转移。
不动产信托财产登记试点受到市场欢迎。作为更好发挥信托服务经济社会发展功能作用的重要举措，不动产信托财产登记试点在短短一年内已扩至北京、上海、广州、厦门、天津、苏州等六个城市。
业内人士表示，不动产作为重要的资产类型，是个人和企业财富积累的主要载体之一。不动产信托财产登记试点落地及快速扩围，有效破解了长期困扰行业的财产确权难题，对于资产隔离保护和有效传承具有积极意义。
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从“零突破”到应用场景拓展
记者对不动产信托登记试点地区政策梳理发现，作为一项创新制度，不动产信托登记在试点过程中呈现出适用范围、应用场景逐步拓展的态势。
2025年5月，上海六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》。6月9日，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在上海落地，不动产信托运用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域。
2025年7月，广州、厦门相继推动不动产信托财产登记试点。其中，广州针对不动产信托设立时常见的不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题（如未完税等），创新引入预告登记制度。7月18日卓越汇，广州发放全国第一张不动产信托预告登记证明。8月15日，全国首单信托存续期追加交付不动产作为信托财产的转移登记业务以及全国首单双委托人不动产家庭服务信托在厦门落地。
2025年9月，天津市发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，在全国范围内首次将盘活存量资产明确为不动产信托的核心应用场景，并丰富了信托设立方式，除了“委托人已持有的不动产转入信托”方式外，还拓展了“委托受托人购买不动产”方式。
随后，全国首单企业存量不动产信托登记项目在天津滨海新区落地。该案例中，企业将其持有的位于大港某小区、价值300万元的两层配套商业地产，登记为信托财产，交由北方信托引入第三方专业机构运营（如出租等），从而获得持续收益。
2025年11月，江苏省宣布将在南京市、苏州市两地开展不动产信托登记试点。随后，苏州完成了江苏省首单不动产信托财产登记。
多位业内人士认为，从社会层面来看，不动产信托作为创新的财富管理与传承工具，为养老等民生领域提供了全新解决方案。将“房产装入信托”顺应了市场需求，有利于更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用。
“非交易过户”下双重征税难题
虽然不动产信托登记试点快速扩面，在进一步深入推进方面存在不少难点。记者在采访中了解到，其中一个重要难题是税收成本问题。
据了解，目前不动产信托登记主要采取“非交易过户”方式，在一些地方已落地的信托案例中，不动产转入信托时视为“交易”，面临着高额的转让税费。“除了在信托设立环节需要缴税，按现行政策，在处置阶段预计还需要缴税，存在双重征税问题。”一位信托公司人士说。
采用何种纳税主体和适用税率也是困扰之一。一位信托公司人士告诉记者，目前信托产品无法成为不动产的持有主体，也无法以信托产品作为税收身份缴税，因此在信托设立、存续、处置阶段，均需按照信托公司（非信托产品）交易，而公司作为主体适用的税率往往较高。
记者从业内了解到，在某地的不动产信托登记案例中，以不动产合同金额计算，在信托设立环节，共缴纳综合税费率近6%，其中，卖方税费涉及印花税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税和增值税共六种；买方涉及印花税和契税两种，其中契税税率为3%，税负较高。由于该案例刚成立，上述仅考虑装入环节的税收，暂未考虑未来房屋持有环节以及终止环节的税收。
前述人士认为，较高的成本不仅增加了信托公司的成本，不少委托人也因此却步。不动产信托普惠化需打通“登记-税收”政策闭环，核心是消除重复征税与明确信托纳税身份。
有信托行业人士建议，对于养老金融标准的不动产信托种类给予不动产信托进行税收缴纳认定，避免双重征税。例如，在信托设立阶段，因委托人为交付信托财产而向信托公司转移不动产所有权，不属于财产实质转移行为，其涉及的增值税、契税、所得税及印花税等，减免征收（可考虑从地方税种开始实施，如契税、房产税、土增税、城市维护建设税、印花税、地方教育附加税等）。在受托人（信托公司）对不动产进行处置阶段，视同委托人直接处置该不动产。涉及的税收依据不动产所有权转移的实质法律关系，按现行税收法律法规的规定执行。
不少信托人士也关注到风险防控问题。一家信托公司负责人表示，不动产信托涉及不动产、税收、金融等多个领域，在监管和政策制定方面确实要相当慎重，防范不法套利风险。
规模化推广尚需制度破冰
除了税收政策有待完善，不动产信托登记规模化推广还需要顶层制度安排和多方协同。
一位信托行业人士表示，当前不动产信托登记试点破冰，对于不动产信托未来的大规模推广起到了极大的振奋作用。但必须看到的是，目前大部分城市和地区还存在着不动产登记缺乏相应依据进行财产登记的困难，后续还需要各个地方进行探索试点，并最终在国家层面形成统一的顶层制度安排。
社会民众对于信托的了解度不高，也是不动产信托规模化的难点。信托属于私募性质，而不动产信托的潜在委托人不少都是普通老百姓，供需错配问题明显。
苏州市不动产登记中心周胜、马文清等撰文指出，我国不动产信托登记制度仍处于起步探索阶段，在法律配套、税收政策、风险管控及受托人准入等方面仍存在系统性缺失。展望未来，我国不动产信托登记制度的健全与创新，亟需多方协同与系统推进。
其建议包括，首先，应在法律层面尽快制定并出台全国统一的不动产信托登记操作细则，明确不动产信托的登记程序、法律效力及信息查询等规则，实现信托财产的真正公示与破产隔离。其次，在优化税收方面，可参考国际经验，针对信托非交易性转移的本质，建立差异化的税收优惠体系，降低设立信托登记的成本。再次，应鼓励发展专业化的第三方不动产管理机构和风险管理工具，如引入房产价值保险、长期维护服务等，以应对市场波动并提升信托财产经营的可持续性。四是适度放宽受托人准入限制。
业内人士分析，信托作为在《中华人民共和国信托法》下的法律架构安排，未来如何作为一种独立的法律主体参与到社会发展、社会治理和财产安排中来，对于信托的法律主体地位的认定以及配套的税收和治理安排，这是不动产信托未来发展的长期问题和本质问题。该问题需要以制度创新和改革的方式进行长期统筹推进。
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